아파트 매매가격, 전세/매매 비율, 구매력 차트 - 2023-01-17

최근 부동산 시장에 대한 우려와 함께 유튜브에서도 전망에 대해 많이 언급되고 있다.

부동산과 관련된 지수에 대해서도 이야기가 나오길래 자료를 찾아 그래프로 그려보았다.

데이터의 소스는 KB부동산 데이터 허브다.

 

• 여러 주택의 유형 중에 아파트를 필터링
• 전국/서울 2가지 수치를 필터링
• 부동산의 가격 흐름을 보기 위한 매매가격 지수
• 전세/매매 가격의 비율에 대한 지수
• 중위 소득자들의 주택 구매력 지수 (아래는 KB 부동산에 있는 주석을 옮김)
  • 주택구매력지수(HAI) = (중위가구소득 ÷ 대출 상환 가능 소득) ×100
  • HAI는 2015년 4분기부터 LTV는 40%→70%, DTI는 25%→33%로 변경되었습니다.
    • 당시 "박근혜 정부: 빚내서 집사라." 이런 정책 방향 때문이 아니었을까?
    • 전세금이 집 값을 떠받히는 관계를 고려한다면, LTV/DTI 인상이 전세금 상승 여력을 만들었고, 전세금상승 → 집값 상승 → 전세금 상승 이런 악순환을 만들었던 것이 2020년 판데믹으로 양적 완화를 겪으면서 폭발적으로 상승하게 된 것

 

 

그래프를 보면,

특징	개인적인 이해
녹색 선(전국 아파트 가격 지수)은 꾸준히 우상향	- 집값은 2000년대 초반부터 약간의 정체는 있을지언정, 꾸준한 우상향을 보였음. 급격하게 상승한 것은 2020년 판데믹 상황. - 양적 완화가 불러온 돈의 가치 하락, 반대로 자산 가격의 급등을 이끌었음.
주황색 선(서울 아파트 가격 지수)을 보면, 전국 지수보다 높은 상승을 하다가, 2010년을 고비로 약간 하락 후 2015년부터 상승	- 서울 집값의 상승 곡선은 2015년부터 시작됨 - 당시 다양한 부동산 서적, 경매 서적들이 많이 등장했었음. - 머니쇼에서 부동산 불패에 대해 많이 언급했고, 다른 선진국의 수도와 비교해서 서울의 집값이 저렴하다는 근거로 성장 여력이 많다고 언급함.
파란색 선(전국 전세/매물 비율) : 50~70 범위	- 2002년 즈음 전세/매매의 비율이 70%를 넘으면서 집값이 상승 시작 - 집값의 상승을 겪으면서, 탄력받은 집값을 전세금이 따라가지 못하는 상황이 발생해, 비율이 약 50% 까지 낮아지는 현상 발생 - 당시가 집값의 최고점
보라색 선(서울 전세/매물 비율) : 40~80 범위	- 비율이 고점에서 꺽이는 방향 전환은 집값이 상승하는 시그널 - 하단에서 꺽여서 올라가는 것은 집값 상승이 꺽이는 방향전훤 시그널
주택 구매력 지수 (전국, 서울)  - 최근 10년치 자료만 있음	- 전국/서울 모두 2015년을 기점으로 구매력 지수가 떨이짐 - 원인: 중위가구소득이 하락했거나, 대출 상환 가능 소득이 상승하는 경우 (LTV, DTI)
금리	- 2005년부터 급상승한 금리 인상은 2022년과 비슷함. - 금리의 오름이 부동산 가격에 큰 영향을 끼치지는 않음

 

데이터가 누적된 기간이 20년 가량으로 매우 적기 때문에 미래를 예측하는 것은 무모하지만, 부동산의 흐름을 공부하는데 는 좋은 것 같다. 부동산은 아날로그스럽게 움직이네.